借りている土地に建てている住宅や土地の一部を他の誰かに貸すことができるのでしょうか？

借地権が継続している間に引っ越さなければならない事情があると、空き家にしないために誰かに貸すことを考える人もいるでしょう。また、庭先に使用しないスペースがあると「貸せるのかな？」と思うものですよね。そもそも貸し出しは可能なのでしょうか。

借地権では、転貸するには地主の許可がいることになっています。

◆借地そのものを転貸するケース

借りている土地に、自分ではない誰かが建物を建ててしまうと「転貸」となります。地主さんは、「借地人」との間で借地契約をしています。そのため、知らない誰かに勝手に利用させることは契約の解除理由にもあたると考えられます。

もし、転貸するなら地主に承諾料を払い、許可を得た段階で初めて第三者に利用させることができるのです。

また、庭先の空いているスペースを駐車場として第三者に利用させるケースはどうでしょうか。

例えば、借地上の建物が店舗であれば、そのお客さんが駐車場として敷地を利用することもあるでしょう。この場合、「お客さんが駐車場を使う」のは、借地人が建物を利用する目的として自然な流れなので地主さんの許可は特にいらないでしょう。

しかし、月極駐車場として貸し出すなど、「特定の人にずっと使用させる」「貸すことで収益を得ている」などは、転貸と考えられるので地主の許可は必要です。

無断のまま、転貸していると契約解除されることがあるかもしれません。

◆借地の上に建っている住宅を第三者に貸すケース

借りた土地の上に建てた建物の所有権は、借地人にあります。そのため、「第三者に貸して使わせた」としても使用しているのは借地人と考えられます。地主さんに地代を払うのは借地人ですし、建物を所有しているのも借地人。つまり、借地そのものを誰かに貸しているのではないので、法的には「転貸」とは違ったニュアンスなのです。

地主の許可は基本的には不要です。それを理由に、地主側から一方的に解除はできないでしょう。

ただ、法的に承諾の義務はないとはいえ、地主さんと今後の関係に影響が出ると嫌なものですよね。トラブルを避ける意味でひとこと伝えておくと安心かもしれません。

また、借地契約をした時点で「借地だけでなく、借地上の建物も第三者に貸すのはＮＧ」という特約が設定されている場合は地主さんの承諾を得るのは必要です。

◆まとめ

地主さんから土地を借りて居住する権利である「借地権」。所有権のある土地ではないため、気をつけなければならないことが多々あります。

「法的には問題ない」「地代を払っているのは自分だから自由に使える」と勝手に第三者に又貸しをすると信頼関係の破たんとなることもあるので気をつけましょう。借地権は、地主さんとの信頼関係が重要となります。法的に問題なさそうに思えることでも、今後のお付き合いのためには一言伝えておくのが無難なのかもしれませんね。